대출은 된다는데, 왜 현금이 이렇게 부족하죠?(LTV 계산에서 가장 많이 착각하는 포인트)

집을 사려고 대출 상담을 받으면 이런 말을 듣습니다. “대출은 가능해요.” 그런데 상담을 끝내고 집을 다시 보면 이상합니다. 집 살 때 대출이 된다고 했는데도, 내 통장에 들어 있는 현금이 턱없이 부족합니다. 그래서 결국 “대출은 된다는데, 왜 현금이 이렇게 부족하지?”라는 질문으로 멈춥니다.

이 상황은 실거주자에게 아주 흔합니다. 그리고 대부분은 집값이 올라서가 아니라, LTV를 숫자로만 이해한 착각에서 시작됩니다. 이 글은 상품 비교나 금리 얘기 없이, 집 살 때 대출에서 현금이 부족해지는 구조만 쉽게 정리합니다.

현금이 부족한 건 ‘대출이 적어서’가 아닙니다

많은 사람들은 이렇게 생각합니다.

• 대출이 더 나오면 해결될 텐데
• 은행이 좀 더 해주면 될 텐데
• 다른 곳을 알아보면 되지 않을까

하지만 현실에서 현금이 부족한 이유는 대개 “대출이 안 돼서”가 아니라, 대출이 되는 범위와 내가 준비해야 하는 돈의 범위가 다르기 때문입니다.

LTV는 ‘가능한 대출’이 아니라 ‘부족한 현금’을 먼저 보여줍니다

LTV는 집값에서 일정 비율까지 대출이 가능하다는 뜻으로 알려져 있습니다. 그래서 많은 사람이 LTV만 계산하면 대략 예산이 맞을 거라고 생각합니다.

그런데 실거주자에게 LTV는 사실상 다른 역할을 합니다. LTV는 “대출이 얼마나 나오냐”보다, 이 집을 사려면 현금을 얼마나 채워야 하냐를 먼저 보여주는 숫자입니다.

그래서 LTV를 계산하는 순간부터, 현금이 부족해지는 구조는 이미 시작됩니다.

집값이 조금만 올라가도 체감은 크게 옵니다

집값이 1천만 원만 올라가도, 현금이 1천만 원만 더 필요해지는 게 아닙니다. 대출이 함께 늘어나지 않는 구간이 있고, 그 구간에서는 부족한 금액이 그대로 내 현금이 됩니다.

그래서 이런 일이 자주 생깁니다.

• 집을 조금만 올려 봤는데 갑자기 예산이 깨집니다.
• ‘대출 가능’이라고 했는데 계약에서 멈춥니다.
• 현금이 부족해서 집을 다시 보게 됩니다.

이걸 경험하면, 실거주자는 더 불안해집니다. “이 정도도 안 되면 나는 뭘 할 수 있지?”라는 생각이 들기 때문입니다.

DSR이 같이 작동하면 현금 부족은 더 커집니다

현금이 부족해지는 현실은 LTV만의 문제가 아닙니다. DSR에서 이미 한도가 줄어든 상태라면, LTV가 허용하는 범위까지 대출을 다 쓰지 못할 수 있습니다.

이때 생기는 체감은 이겁니다.

• LTV로는 될 것 같은데 실제로는 안 됩니다.
• 대출은 된다고 했는데 금액이 생각보다 작습니다.
• 부족한 돈이 전부 현금으로 남습니다.

그래서 “대출은 된다는데 왜 현금이 부족하지?”라는 질문이 생기는 겁니다.

현금 부족은 마지막에 한 번에 터집니다

이 문제의 무서운 점은, 초반에는 잘 느껴지지 않는다는 겁니다. 집을 볼 때는 “조금 모자라네” 정도로 넘어가는데, 계약 단계에서 한 번에 터집니다.

그래서 실거주자는 이런 선택을 하게 됩니다.

• 집을 낮춘다
• 지역을 바꾼다
• 전세로 돌아간다

어떤 선택이든, 출발은 동일합니다. 현금이 부족해진 이유를 정확히 모른 채 움직였기 때문입니다.

이 상황에서 가장 먼저 확인할 것

• 내 현금(즉시 동원 가능 금액)만 따로 적어보기
• 대출이 줄어든 이유가 DSR인지(상환 부담) LTV인지(현금 부담) 구분해보기
• 계약금/중도금/잔금 타이밍별로 현금이 언제 부족해지는지 표시해보기

현금이 부족해지는 상황에서는 “대출을 더 받는 방법”을 찾기 전에, 먼저 이걸 확인하는 편이 빠릅니다.

• 내가 준비한 현금이 실제로 얼마인지
• 대출이 줄어든 이유가 DSR 때문인지
• 내가 보려는 집값이 어느 순간부터 어긋났는지

이걸 정리하면, 무작정 집을 낮추기 전에 “가능한 범위”부터 다시 잡을 수 있습니다.

다음 단계: 신혼부부는 왜 더 어렵게 느껴질까

현금이 부족해지는 문제를 겪고 나면, 특히 신혼부부는 더 크게 흔들립니다. “혜택이 있다는데 왜 체감이 없지?”라는 생각이 들기 때문입니다. 다음 글에서 그 구조를 이어서 정리합니다.

다음 글로 이어집니다

신혼부부인데도 대출이 막히는 이유가 궁금하다면, 다음 글에서 이어서 보세요.
👉 신혼부부인데 집 살 때 대출이 막히는 이유 (다음 글 보기)

전체 흐름을 처음부터 다시 보고 싶다면: 집 사려고 상담 갔는데… 왜 대출이 이렇게 안 나올까?