대출 DSR 때문에 집값이 계속 안 맞는 이유

집을 사려고 대출 상담을 받아보면, 이상하게 집값이 계속 안 맞는 느낌이 듭니다. 집 살 때 대출을 알아보는 내내 “조금만 낮추면 될 것 같은데”라는 생각을 반복하지만, 막상 다시 계산하면 또 어긋납니다. 이때 많은 경우, 집값이 문제가 아니라 DSR이 집값 범위를 먼저 잘라내고 있는 상태입니다.

“특히 2026년처럼 DSR 기준이 더 빡빡하게 체감되는 시기엔, 같은 소득이어도 ‘가능 집값’이 먼저 잘리는 경험을 더 자주 합니다.”

이 글은 실거주 기준으로, 왜 DSR 때문에 집값이 계속 안 맞는지를 쉽게 풀어 설명합니다. 대출 상품 비교나 금리 이야기는 하지 않습니다. “내가 뭘 잘못 계산했지?”라는 답답함을 정리하는 글입니다.

DSR은 ‘대출 한도’가 아니라 ‘가능한 집값’을 먼저 정합니다

많은 사람이 DSR을 “대출이 얼마나 나오나” 정도로만 생각합니다. 하지만 실제로는 반대에 가깝습니다. DSR은 이 사람이 매달 감당할 수 있는 수준을 먼저 잡아버리고, 그 범위 밖의 집값은 처음부터 성립하지 않는 것으로 봅니다.

 

그래서 같은 소득이어도, 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 그리고 이 차이는 상담 초반에는 잘 보이지 않습니다. 상담이 진행될수록 “조금 낮춰 보셔야 할 것 같아요” 같은 말로 서서히 드러납니다.

소득이 있는데도 DSR에서 막히는 대표 상황

가장 흔한 착각은 “연봉이 괜찮으면 괜찮다”는 생각입니다. 실거주자가 많이 놓치는 건, DSR은 소득만 보는 게 아니라 이미 갚고 있는 돈도 같이 본다는 점입니다.

예를 들어 이런 것들이 남아 있으면, 집 살 때 대출은 생각보다 빨리 줄어듭니다.

• 마이너스통장(한도만 있어도 영향이 생기는 경우가 있습니다)
• 신용대출
• 전세자금대출
• 자동차 할부, 카드론 등

이게 무서운 이유는 하나입니다. “이미 갚아야 할 돈”이 늘어나는 순간, DSR은 곧바로 가능 집값의 범위를 낮추기 때문입니다.

숫자로 보면 체감이 빠릅니다

잠깐, 이런 예시는 실제로 자주 나옵니다

예를 들어, 집을 사려고 대출을 알아보는 사람이
마이너스통장 한도 3,000만 원이 남아 있는 상태라면
“나는 안 썼는데요?”라고 생각해도 상담에서는 기존 부채로 같이 보는 경우가 있습니다.

그 결과, 집 살 때 대출 가능 금액이 예상보다 크게 줄고
결국 “집값이 계속 안 맞는다”는 상황으로 이어질 수 있습니다.

※ 위 내용은 이해를 돕기 위한 예시이며, 개인 조건/심사 기준에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

여기서 중요한 건, 이 변화가 “갑자기” 생긴 게 아니라는 점입니다. 상담이 진행되는 동안 조용히 계산되고 있고, 어느 순간부터 결과가 말로 드러납니다.

집값을 낮춰도 해결이 안 되는 이유

DSR에서 막히는 상황에서는 집값을 조금 낮춰도 체감 변화가 크지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 문제는 집값 자체가 아니라, 이미 정해진 상환 한계에 있기 때문입니다.

그래서 이런 반복이 생깁니다.

• 집을 낮춰서 다시 보는데도 또 안 맞습니다.
• 조건을 바꿔도 비슷한 벽을 만납니다.
• “내가 뭘 잘못한 거지?”라는 생각만 커집니다.

하지만 이건 내가 뭘 못해서가 아니라, DSR이 만든 “가능 범위”를 벗어난 집을 계속 보고 있기 때문일 가능성이 큽니다.

그럼 지금 뭘 먼저 보면 좋을까

DSR 때문에 집값이 안 맞는 상황에서는 “더 대출받는 방법”을 찾기 전에, 먼저 이걸 확인하는 편이 빠릅니다.

• 내가 이미 갚고 있는 대출이 무엇인지
• 지금 고정으로 나가는 금액이 있는지
• 집을 사려는 예산이 어디서부터 틀어졌는지

이걸 정리하면, 집값을 무작정 낮추기 전에 “가능한 범위”부터 다시 잡을 수 있습니다.

다음 단계: 현금이 부족해지는 이유가 따로 있습니다

DSR로 집값 범위가 줄어든 다음에는, 많은 사람들이 “대출은 된다는데 왜 현금이 이렇게 부족하지?”라는 고민으로 넘어갑니다. 이때부터는 LTV 착각이 본격적으로 문제를 만들기 시작합니다.

다음 글로 이어집니다

대출은 된다는데 현금이 부족하다면, 다음 글에서 이어서 보세요.
👉 LTV 계산에서 가장 많이 착각하는 포인트 (다음 글 보기)

전체 흐름을 처음부터 다시 보고 싶다면: 집 사려고 상담 갔는데… 왜 대출이 이렇게 안 나올까?