집 사려고 상담 갔는데… 왜 대출이 이렇게 안 나올까?

집을 사려고 대출 상담을 받아보면, 생각보다 빨리 막히는 순간이 옵니다. 집 살 때 대출은 예전처럼 “연봉이 이 정도면 이 정도는 가능하겠지”라는 계산이 잘 맞지 않습니다. 실제로는 집 살 때 대출이 생각보다 안 나오는 구조가 이미 굳어져 있고, 2026년 기준에서는 그 체감이 더 강해졌습니다.

이 글은 대출 상품이나 금리를 비교하는 글이 아닙니다. 투자 목적이나 갭투자 이야기도 하지 않습니다. 오직 실거주로 집을 사려는 사람 기준에서, 왜 내 계산과 실제 결과가 계속 어긋나는지, 왜 대출이 생각보다 적게 나오는지를 흐름으로 정리합니다.

대부분의 계산은 출발부터 다릅니다

집을 알아보기 전, 많은 사람들이 비슷하게 예산을 잡습니다.

• 연봉을 기준으로 가능한 집값을 먼저 떠올립니다.
• 집값의 일부는 대출로 해결할 수 있을 거라 생각합니다.
• 부족한 금액은 모아둔 돈으로 메우려 합니다.

하지만 실제 상담에서는 전혀 다른 기준이 적용됩니다. 대출은 집값보다 먼저, 매달 갚을 수 있는 수준부터 보기 때문입니다.

대출은 갑자기 안 되는 게 아닙니다

많은 사람들은 대출이 “된다 / 안 된다”로 한 번에 갈린다고 생각합니다. 하지만 실제 집 살 때 대출은 그렇지 않습니다.

• 처음에는 가능했던 금액이 조금 줄고
• 다시 한 번 줄고
• 마지막에 “이 이상은 어렵다”는 말을 듣게 됩니다

즉, 대출은 어느 날 갑자기 막히는 게 아니라, 중간 단계에서부터 이미 줄어들기 시작합니다.

이때부터 집값이 안 맞기 시작합니다

대출이 줄어들면 집만 조금 낮추면 될 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 집값이 조금만 달라져도 내가 준비해야 할 현금은 훨씬 빠르게 늘어납니다.

이 과정에서 많은 사람들이 “집이 문제인가?”라고 생각하지만, 실제로는 내 소득 구조에서 성립하는 집값 범위가 이미 정해진 경우가 많습니다.

 

그래서 집만 계속 다시 보게 됩니다

대출이 기대보다 적게 나오면, 많은 사람들이 집을 다시 고르기 시작합니다. 가격대를 낮추고, 조건을 바꾸지만 비슷한 벽을 다시 만납니다.

문제는 은행이 아니라, 처음부터 성립하지 않는 자금 구조일 가능성이 큽니다.

내 상황에 딱 맞는 이야기부터 확인해 보세요

대출이 안 맞는 이유는 사람마다 조금씩 다릅니다.
아래 질문 중에서 지금 가장 마음에 걸리는 상황부터 보셔도 됩니다.

• “대출은 된다는데, 왜 현금이 이렇게 부족하죠?”
  LTV 계산에서 가장 많이 착각하는 포인트
  계약 직전에 멈추는 가장 흔한 이유를 정리했습니다.
• “DSR, 도대체 왜 집값까지 막는 걸까요?”
  DSR 때문에 집값이 계속 안 맞는 이유
  집값을 아무리 낮춰도 계산이 안 맞는 이유가 여기서 시작됩니다.
• “상담 중에 이미 뭔가 달라졌던 것 같아요”
  집을 사려는데 대출이 줄어드는 건 이 단계부터입니다
  대출이 깎이기 시작한 지점을 현실적으로 짚어봅니다.
• “신혼부부인데 왜 더 어렵게 느껴질까요?”
  신혼부부인데 집 살 때 대출이 막히는 이유
  혜택이 있어도 체감이 어려운 구조를 풀어봤습니다.
• “연봉은 괜찮은데 왜 집을 못 사죠?”
  소득은 있는데 집을 못 사는 경우가 있습니다
  소득이 있어도 막히는 가장 현실적인 사례입니다.

용어 정리 (헷갈릴 때만 참고하세요)

DSR
월급에 비해 매달 갚아야 할 빚이 너무 많지 않은지 보는 기준입니다.
이미 갚아야 할 돈이 많으면, 집값이 괜찮아 보여도 여기서 먼저 막힙니다.

LTV
이 집을 담보로 잡았을 때, 은행이 인정해주는 대출의 한계선입니다.
이 선이 낮아질수록, 부족한 돈은 전부 내 현금으로 채워야 합니다.

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